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Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) - Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant

Le mois dernier, nous avons présenté quelques raisons pour lesquelles il nous semblait pertinent de réaliser un bilan patrimonial, raisons motivées soit par des évènements prévisibles (mariage, naissance, acquisition immobilière..), soit par des évènements imprévisibles (divorce, décès, changement professionnel…).

L’évaluation de vos actifs est, alors, nécessaire car le chiffrage va valider ou non la faisabilité de ces objectifs. Cet exercice est proche de celui réalisé, chaque année, par les contribuables soumis à l’ISF.

Ce chiffrage peut être reporté dans un tableur en affectant à une ligne le libellé du placement (compte courant, résidence principale, pea…), le titulaire (Monsieur, Madame, Monsieur ou Madame, Monsieur et Madame, enfant xx…) et la valorisation du placement.

Un signe distinctif pour repérer les biens propres permettra de mieux se rendre compte des avoirs de chacun. Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, vous pouvez même réaliser un bilan pour chacun d’entre vous.

En colonnes seront indiqués le nom du placement (livret xxx, actions xxx…), l’enveloppe fiscale (Pel, Pea, assurance-vie, Pee…), le montant par ligne.

Cette répartition pourra se faire en fonction des différentes catégories d’actifs :

1. Votre trésorerie. Il s’agit des
   placements court terme dont la vocation est de pouvoir être rapidement
   disponible pour faire face aux dépenses courantes et/ou récurrentes :
   paiement des impôts et taxes, dépenses d’entretien, alimentation, loyer  et/ou remboursement de crédit… Citons, par exemple, le compte courant, les
   livrets bancaires, le CEL, le compte à terme, les fonds monétaires…

2. L’immobilier de jouissance. On entend, dans cette notion, les biens immobiliers qui ne procure pas de
        revenus financiers comme c’est le cas pour la résidence principale, la résidence secondaire, l’usufruit d’un bien démembré…

3. L’immobilier de rendement. Il
   s’agit, à contrario, des biens générant une rentrée d’argent ou un
   accroissement de valeur non lié à l’évolution du marché immobilier : immobilier locatif, immobilier papier (Scpi/Opci), nue-propriété d’un bien démembré…

4. Les placements à capital et taux
   minimum garanti. Ce sont le Plan d’épargne logement, les supports
   euros de contrat d’assurance-vie et de contrat de capitalisation… en fait, les investissements dont le
   taux de rémunération est assuré… ce qui, pour rappel, n’est pas le cas,
       par exemple, d’un livret dont le taux varie en fonction des marchés

5. Les placements obligataires en
   direct ou via un fonds, à taux fixe, dont la valeur évolue de manière inverse à la variation des taux et qui, donc, contrairement à ce que
   pensent beaucoup d’investisseurs, n’est pas du tout un placement
   « père de famille »

6. Les placements actions en direct  ou via un fonds.

Auxquels peuvent s’ajouter des placements plus spécifiques
tels qu’actifs professionnels (actions du dirigeant, stock options…),
obligations convertibles, œuvres d’art…

Pour mener à bien cet exercice, il faut, le cas échéant,
distinguer au sein d’un même fonds ou d’un même compte la part affectée aux
placements monétaires, obligataires, actions… C’est le cas, par exemple, d’un
fond diversifié (sécuritaire ou prudent, équilibré, dynamique) ou d’un compte-titres
ou contrat d’assurance vie multi-supports.

Vous pouvez vous
reporter au prospectus de votre fonds pour savoir comment il est investi :
pour se faire, se référer au site de la société de gestion ou de l’Amf.

Au passif, on indiquera le capital restant dû des emprunt en
cours (prêt immobilier, à la consommation, avance d’un contrat d’assurance-vie,
prêt familial…).

On peut y ajouter les impôts dus ou latents : impôt sur
le revenu, ISF, impôt sur la plus-value de cession, sur la plus-value d’acquisition
(stock options)…

La valorisation des actifs financiers est assez simple dans
la mesure où il suffit de regrouper les relevés, à une seule et même date (30
juin ou 31 décembre, par exemple), pour l’ensemble de ses placements.

L’évaluation des actifs immobiliers est plus délicate car
elle dépend d’un ensemble de facteurs parfois difficiles à appréhender. L’approche,
souvent la plus usitée, est celle assise sur la méthode des comparaisons. Le
principe est simple : la valeur de votre bien immobilier est similaire à
celle d’un bien immobilier disposant des mêmes caractéristiques qui s’est vendu
récemment.

Des sites tes que celui
d’Immo Notaires Argus
(Ile de France), du Crédit
Foncier, de Cotation
Immobilière … peuvent vous aider.

Pour les biens loués ou indivis, il faudra appliquer une
décote qui sanctionne une certaine indisponibilité du bien. De manière
générale, elle s’élève de 10 à 30% et sera d’autant plus forte pour les
biens loués que le bail sera lointain.

L’étape suivante consiste à mettre en relief la
disponibilité et les éventuels conséquences financières d’un arbitrage de
chacun de vos placements.

La disponibilité d’un bien peut dépendre :

- de
dispositifs contractuels : vous ne pouvez disposer librement de votre
appartement donné en location sans l’accord du locataire, il en est de même
pour un bien donné en garantie, par exemple, en adossement d’un emprunt,

- de
conséquences civiles : suite à une succession, vous vous retrouvez en
indivision ou nu-propriétaire d’un bien,

- de
la fiscalité afférente à votre placement : la fermeture d’un PEA avant sa
5^ème année d’expiration, même si elle est autorisée, n’a pas les
mêmes conséquences fiscales que si vous respectez un délai plus long,

Il est donc intéressant d’ajouter à votre tableur, une
colonne, dans laquelle les dates clés de votre placement seront indiquées

- Pour
un bien immobilier, vous pouvez indiquer la date d’acquisition (achat,
donation…) et pour un bien loué, vous ajouterez le dernier anniversaire du
bail.

- Pour
une enveloppe fiscale financière, la date d’effet du placement (date
d’ouverture du Pea, date de souscription du contrat d’assurance-vie…) est
importante.

- Ensuite,
la fiscalité ne sera pas la même si vous êtes en plus ou moins-values.

Il faut donc recueillir,
également, les prix de revient ou le montant versé pour chacun de vos
placements.

Nous verrons, dans nos prochains billets, les autres bilans
à réaliser puis, en final, des pistes d’interprétation mais, d’ores et déjà, au
regard de votre tableur, vous pouvez constater les éventuels déséquilibres de
votre patrimoine tels qu’une sur-exposition à un type d’actif (immobilier,
actions…), une trop grande indisponibilité de vos biens…

A suivre : bilan
économique et fiscal (flux immédiats, flux futurs et charges)